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首次购房者通常会犯的错误以及应该怎么做?

2022-04-29 14:09:34    来源:好房网

犯错是人性的一部分,是我们学习和成长的方式。但当这些错误发生在你人生最大的一笔购买上时,这种智慧可能代价高昂。

买房是一个千变万化的东西,它能让任何购房者——无论是初次购房者还是经验丰富的购房者——受益。

Felix Taing是一名悉尼买家代理和房地产教练,他通过自己的Stride Property Coaching业务帮助了许多首次置业者和有抱负的投资者。他说:“无论你是不是首次置业者,买房都是一个充满挑战的过程。”

“房主通常每7到10年更换一次房子,所以仅仅因为你做过一次,并不意味着你就是专家。随着市场的波动和不断变化的经济,你很难跟上,除非你始终在市场中。”

但首次购房者可能会被一个完全陌生的、复杂的流程搞得不知所措,这就给各种错误留下了空间——从听取错误的人的建议到忘记获得预先批准。

Taing向我们介绍了购房者应该避免的最常见错误,并就如何改正给出了专家建议。

你不知道你的财务状况

许多第一次买房的人可能会意外地跳过对他们的财务状况进行现实(通常是清醒的)审视这一关键步骤。相反,他们可以使用银行预先批准的贷款金额作为他们能够负担的指标。

“虽然银行可能会预先批准某个数字,但这并不意味着你需要或应该花光所有的钱,”Taing警告说。

“你需要通过充分了解自己的理财习惯来决定在一处房产上花多少钱会让你感到舒适。一般来说,你的按揭还款额不应超过你净收入的25%至30%,因为这仍可用于生活、储蓄、投资和自由支配开支。”

同样必须明白的是,买房不只是存款和印花税的财务支出。

“一些首次购房者甚至不知道首付金额和印花税成本,更不用说购买房产所需的其他成本和考虑,”Taing说。他建议,除了贷款人的抵押贷款保险(LMI)和印花税之外,还要预留5000美元用于支付其他费用。

从物业转让费到LMI和拆迁费,这些都是买家需要知道的前期成本。

了解自己的预算也意味着你会考虑自己真正能负担得起的地区和房产,而不是让幻想主宰你的生活。

你不了解市场

“做足功课是建立对市场的信心和了解的重要组成部分,这将使买家区别于其他人,”Taing说。然而,他强调了亲自去那里的重要性。

“第一批购房者犯的最大错误之一是,他们花太多时间阅读市场信息,而不是在市场上,”Taing解释说。

“他们觉得自己需要阅读和理解一切,然后才能采取行动,甚至开始检查房产。过多的信息会引发恐慌,让买家望而却步。”

在线调查(查看销售价格和市场报告),以及在检查时与当地专家交谈,可以让你对自己感兴趣的领域有更好、更细致的了解。

“每个地区和郊区都有微型市场,可以为首次购房者提供巨大的机会。”

Taing让他的客户整理出一份尽职调查表,以便轻松跟踪他们感兴趣的领域,了解公平的市场定价,其中包括“代理销售风格、需求更大的房产、市场上待售时间更长的房产类型、市场折扣、如果某机构愿意在拍卖前出售,以及如何出售。”

你没有准备

事先进行调查和做好准备是抢购好东西并出价的关键。

Taing注意到,买家通常遵循这样一个过程:他们首先检查房产,然后与经纪人讨论财务问题,看看其他房产的售价,最后寻找转让人。

这与你应该做的事情正好相反。

“要在这个市场中拥有优势,在检查房产之前完成大部分尽职调查是很重要的。在为我的客户检查任何房产之前,我已经知道房产的价值,该地区其他房产的售价,以及我愿意为该房产支付的最高价格,”Taing解释道。

然而,不幸的是,许多买家接受的培训却恰恰相反。你已经落后了,因为房产在开盘当天就开始交易了。如果没有准备好,第一次买房的人就会一次又一次地错过机会。”

你自己去,而不是使用抵押贷款经纪人

“世界各地的成功人士都有一个共同点,”Taing说。“他们有合适的导师和顾问团队支持他们。买房子也不应该有什么不同。”

其中一名顾问是抵押贷款经纪人。他们是金融专业人士,为潜在的房主找到最合适的抵押贷款。

“在你的团队中有一个好的抵押贷款经纪人有助于购买过程,因为他们可以评估你的位置,你的目标和你的简介,以确定与你的购买相匹配的理想产品,”Taing解释说。

“经纪人的小组中有各种各样的贷款机构,他们的职责是确定最适合你的情况。”

但他们做的远不止获得最好的贷款。他们对现有的产品有广泛的了解,可以看到利率以外的东西,通常有专业领域(比如首次购房者或那些自雇者),可以在你获得贷款几个月后重新协商利率。完整的运行,点击这里。

通过在线研究独自去做可能是一个势不可当的过程,因为你需要对大量贷款人的多个因素进行比较。

“经纪人可以为你提供多达30个不同的贷款机构。有30种不同的银行政策,利率和贷款产品。独自做这种类型的研究是不可能的,”Top 100经纪人Aaron Christie-David说。

即便如此,你可能也不会意识到一家贷款机构处理贷款的时间比其他机构长,这种延误可能会让你损失一笔房产。这种细致入微的情报正是经纪人的强项。

你忘了整理你的预批文

把你的财务状况整理好,包括预先批准——贷款人暂时愿意借给你一定数额的贷款——可能是决定你是否比其他买家抢到房产的决定性因素。

“财务是我最大的谈判工具之一,”Taing说。

“如果有两个买家提交同样的报价,其中一个已经获得融资批准,而另一个仍然需要获得融资,我可以向你保证,我知道房地产经纪人和卖家会选择哪一个。”

安排预先批准让供应商和代理商知道你是认真的,准备好了。

你在购买前的检查报告上吝啬

购买前的检查报告包括建筑物和物业的虫害检查。它们的成本是几百美元,但如果它们发现了结构性问题,可以为你节省数万美元。

“当你花100万美元买一栋房子,投资30年,那几百美元算什么?”你会想要确保你买的是结构良好的房产,以避免未来的任何麻烦,”Taing说。

但他也指出,你可以在谈判中利用这些报告。

“预检报告不仅能让买家了解房屋的结构完整性,也是一个很好的谈判工具。”

任何需要修理或注意的事项都可以在签订合同之前列出。如果供应商不愿意纠正这些项目,你可以降低你的价格来弥补修理的成本。

你不确定,缺乏自信

泰安说:“信心表明,你了解房地产的过程和市场,你是一个认真的买家。”缺乏自信意味着你反应迟钝,会错过机会。

“你只能想象房地产经纪人每天会见的买家数量。他们没有时间去把握每个买家,所以作为一个买家,你准备得越充分、越积极,你就越有可能获得合适的房产。”

此外,你可能羞于直接问代理人问题或为自己的最佳利益进行谈判。你也可能会向错误的人寻求建议,比如没有太多房地产经验的朋友和家人。身边有一个优秀的团队可以增强你的信心。

如果谈判的想法让你的焦虑水平飙升,看看谈判服务Hello Haus。

你让你的情绪控制了一切

买房是一个重大的人生时刻,总是会有情感依附,尤其是对第一次买房的人。但是在这个过程中有一些特殊的部分你需要控制,这样你才不会超支。

“对于第一次买房的人来说,购买房产总是一种情感体验,”Taing说。

“这通常是他们最大的承诺,他们将在这里扎根,与伴侣和年轻的家庭安顿下来。作为一个新的篇章,实际上很难不为这次收购情绪激动,因为这是一个非常令人兴奋的时刻。”

但不幸的是,兴奋和绝望会给第一次买房的人带来麻烦。

Taing看到了常见的场景:“他们已经寻找了几个月;在这个过程中,他们变得疲惫不堪,为了能重新享受周末,他们会满足于几乎任何东西,或支付过高的薪水。”

虽然稍微超出预算是可以的,因为这是一项长期投资,但不知道你的最大限额会招致灾难。

“真正让买家陷入麻烦的是,当他们没有设定最高限价时,他们就会与另一个买家陷入一场情绪化的竞价大战,”Taing说。“如果估值不高,买家就需要想办法弥补亏空。”

责任编辑:廖先武

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